Tout savoir sur la Loi Malraux

Principe de la loi Malraux

Principe de la Loi MalrauxLe dispositif Malraux en 2012 donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuables à hauteur de :
- 30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé
- 22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).
Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux est plafonné à 100 000€ par an.

La Loi Malraux s'adresse depuis le 1er janvier 2012 aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover (logements destinés à la location). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.
Les opérations en loi Malraux sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme.

Qui peut en bénéficier

Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d'un bien immobilier (situé dans un Périmètre Sauvegardé) et qui font des travaux de restauration. Toutefois et dans la majorité des cas, l'investissement en loi Malraux s'adresse plutôt aux personnes ayant une fiscalité très élevé, car il faut pouvoir en 1 ou 2 années digérer l'ensemble du budget travaux.

Les avantages fiscaux de la loi Malraux

La loi Malraux permet une réduction d'impôt de 30% des travaux de restauration avec un plafond de 100 000 € de travaux par an (soit une réduction d'impôt maximum de 30 000 € / an).
Taux de réduction d'impôt selon la localisation de l'immeuble :
- 22% dans les ZPPAUP ;
- 30% dans les Secteurs Sauvegardés.
La loi et les règles Malraux ont évolués et permettent désormais au vendeur de se charger des travaux. Jusqu'à présent, les travaux de restauration dans le cadre d'un investissement immobilier en loi malraux devaient être décidé et engagés de manière formelle par les copropriétaires de l'immeuble. Le nouveau dispositif Malraux applicable depuis 2009 prévoit que les travaux peuvent être réalisées Les avantages fiscaux de la loi Malrauxdans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover prévu à l'article L. 262 1 du code de la construction et de l'habitation. Autrement dit, il suffit de justifier le paiement des travaux aux entreprises et non plus à l'Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).
Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt est alors celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le Vendeur et effectivement payés par l'investisseur en loi Malraux à l'entreprise de travaux.
Le recours à la vente en l'état futur de rénovation a le mérite de la simplicité et permet de meilleures garanties aux acquéreurs.

Les conditions à respecter en loi Malraux

  • Dans le cadre de l'aménagement de la loi Malraux, la réduction d'impôt est conditionnée à l'engagement de restaurer l'ensemble de l'immeuble et de louer les logements nus à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
  • L'engagement de location en loi Malraux doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de l'immeuble.
  • La déduction en loi Malraux est limitée à 100 000 € de travaux par an.
  • La réduction d'impôt de la loi Malraux s'étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. Toutefois, en cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de 3 ans, peut être majoré d'un an, ce qui porte le délai global à 4 ans. Lorsque la réduction d'impôt au titre d'une année excède l'impôt dû au titre de cette même année, le solde de la défiscalisation Malraux ne peut pas être imputé sur l'IR des années suivantes. L'excédent de réduction Malraux est donc perdu.
  • Les Travaux de restauration en loi malraux doivent obligatoirement faire l'objet d'une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux.
  • Les Travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

Historique de la loi Malraux

La Loi Malraux est née en 1962 par le texte de Loi n° 62-903 du 4 août 1962. Instauré par André Malraux, il vise àAndre Malraux compléter la législation sur la protection du Patrimoine Historique et esthétique Français en facilitant la restauration immobilière. A cette époque les centres villes sont réaménagés dans le but de faciliter les déplacements et de développer les surfaces commerciales, de bureaux et de services.

André Malraux veut conserver l'intégrité des quartiers historiques dans ce renouveau urbain. Il porte une attention particulière aux abords des monuments historiques qu'il veut protéger. La loi du 4 août 1962 prend en considération l'existence d'ensemble urbains qui se veulent cohérents et les organises afin de les valoriser. Ainsi né le premier secteur sauvegardé dans la ville de Sarlat en Dordogne. Il conserve le tracé historique de ses rues médiévales et les façades construites à la Renaissance.

Aujourd'hui, le dispositif Malraux a évolué tant dans ses conditions d'applications que dans les avantages fiscaux qu'il procure. Depuis le 1er janvier 2009, l'avantage fiscal de la Loi Malraux donne droit à une réduction d'impôt. Dans l'ancien régime Malraux (pour les permis de construire déposés avant fin 2008), les travaux donnaient la possibilité de déduire de ses revenus le montant des sommes décaissés. Aujourd'hui c'est une réduction d'impôt étalée sur la durée des travaux sans jamais dépasser quatre années.

Exemples d'investissement en loi Malraux

Exemple Malraux n°1

Investissement
de
150 000 €

Foncier : 50 000 €

Travaux : 100 000 €

Travaux réalisé sur 1 année
La réduction est de 30 000 € sur 1 an

Travaux réalisé sur 2 années
La réduction est de 15 000 €/an

Exemple Malraux n°2

Investissement
de
200 000 €

Foncier : 100 000 €

Travaux : 100 000 €

Travaux réalisé sur 1 année
La réduction est de 30 000 € sur 1 an

Travaux réalisé sur 2 années
La réduction est de 15 000 €/an

Exemple Malraux n°3

Investissement
de
200 000 €

Foncier : 50 000 €

Travaux : 150 000 €

Travaux réalisé sur 1 année
La réduction est de 30 000 € sur 1 an

Travaux réalisé sur 2 années
La réduction est de 22 500 €/an

Qu'est-ce qu'un secteur sauvegardé ?

Un secteur sauvegardé est une mesure de protection portant, selon la loi, sur un « secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles ». Les secteurs sauvegardés ont en effet été spécialement introduits par la loi, dite « Malraux », du 4 août 1962, pour la sauvegarde des centres urbains historiques et plus largement d'ensembles urbains d'intérêt patrimonial.
Il s'agissait, à l'époque, d'éviter leur destruction systématique par la politique de rénovation urbaine qui consistait en la démolition du tissu bâti ancien au bénéfice d'une reconstruction sans aucun rapport avec la ville traditionnelle. Il est à noter que, depuis, un nouveau dispositif est venu s'ajouter aux instruments de protection d'ensembles notamment urbains, celui des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), institué dans le cadre de la loi du 7 janvier 1983 relative à la décentralisation des compétences dans le domaine de l'urbanisme.

Qu'est qu'une ZPPAUP ?

Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP)
ZPPAUPLes Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager sont élaborées à l'initiative et sous sa responsabilité de la commune, avec l'assistance de l'Architecte des bâtiments de France. Elle est créée et délimitée, après enquête publique, par un arrêté du préfet de région avec l'accord de la commune et après avis de la Commission régionale du patrimoine et des sites. Elle peut être instituée autour des monuments historiques, dans des quartiers et sites à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthétique ou historique. La zone de protection comporte des prescriptions particulières en matières d'architecture et de paysage (la publicité y est interdite). Les travaux de construction, de démolition, de déboisement, de transformation ou de modification de l'aspect des immeubles compris dans le périmètre de la zone de protection sont soumis à autorisation spéciale. Il devra donc y avoir un cahier des charges qui guidera les constructeurs et les Architectes des bâtiments de France.
La création d'une ZPPAUP suspend la servitude de protection des abords des monuments historiques (loi du 31 décembre 1913), ainsi que celles qui sont instituées pour la protection des monuments naturels et des sites (Loi du 2 mai 1930). C'est une servitude d'utilité publique qui s'impose au plan d'occupation des sols.
La Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager constitue un outil de protection particulièrement adapté aux communes rurales. Elle permet en effet à la commune :
- d'identifier, à l'échelle de l'ensemble de son territoire, ce qui constitue son patrimoine et ses paysages : silhouette du village, monuments, ensembles bâtis, espaces publics, petits édifices ruraux, vestiges archéologiques, sites et paysages, plantations et boisements, cheminements, etc.,
- de définir un projet global de protection et de mise en valeur.

La Vente d'Immeuble à Rénover (VIR) en loi Malraux


La loi relative à la vente d'immeubles à rénover est entrée en vigueur le 19 décembre 2008, suite à la publication du décret d'application de la loi ENL (engagement national pour le logement du 13 juillet 2006.
En vertu de l'article L. 262-1 du Code de la construction et de l'habitation, plusieurs conditions cumulatives doivent être remplies pour que le régime de la vente d'immeubles à rénover s'applique :
- l'existence d'un immeuble bâti à usage d'habitation ou professionnel et d'habitation ou destiné après les travaux à l'un de ces usages ;
- le transfert immédiat du droit de propriété sur le sol et l'immeuble bâti ;
- la réalisation de travaux par le vendeur ;
- la perception d'argent par le vendeur avant la livraison des travaux.
À défaut de remplir ces conditions, la vente relèvera soit du régime de la vente ordinaire, soit, en cas de travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble bâti, du régime de la vente d'immeubles à construire.
La vente d'immeubles à rénover obligatoirement a la forme d'une promesse de vente, puis d'un acte de vente en la forme authentique.
Dès la signature de la promesse, le vendeur doit prendre l'engagement de rénover le bâtiment et de fournir les garanties et assurances obligatoires lors de la signature de l'acte de vente.
La promesse doit en outre comporter les indications essentielles relatives aux caractéristiques, au descriptif, au délai de réalisation des travaux, au prix, et à la garantie d'achèvement.

La Vente d'Immeuble à Rénover encadre et sécurise l'investissement en loi Malraux.


Enfin, les principales obligations des parties sont les suivantes.
Pour le vendeur :
la réalisation des travaux conformément à la consistance et aux caractéristiques prévues dans le contrat de vente ;
- la réalisation des travaux conformément à la consistance et aux caractéristiques prévues dans le contrat de vente ;
- la remise d'une garantie extrinsèque d'achèvement provenant d'une banque ou d'une compagnie d'assurance ;
- le vendeur est soumis à la responsabilité décennale et biennale pour les travaux de rénovations dès lors qu'ils peuvent être qualifiés d'ouvrages ;
- la souscription des assurances construction et professionnelles obligatoires ;
- la garantie par le vendeur des vices et des défauts apparents relatifs aux travaux de rénovation ;
- l'obligation de délivrance.
Pour l'acquéreur :
- payer le prix de vente en fonction de l'état d'avancement des travaux ;
- une fois les travaux achevés et réceptionnés, prendre livraison desdits travaux.

La Vente d'Immeuble à Rénover (VIR)

FAQ sur la loi Malraux

Les travaux concernés par la loi Malraux ?

Les Travaux éligibles à loi Malraux, autrement appelés « Travaux Déductibles Malraux » sont : Les Travaux de démolitions Les Travaux de reconstitution de toiture Les Travaux de murs extérieurs d'immeubles existants Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble Les Travaux déclarés d'utilités publiques Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes. Les Travaux de réparation et d'entretien, d'amélioration de l'habitation (sauf les travaux d'agrandissement)

Peut on cumuler les économies fiscales ?

Oui ! La Défiscalisationen loi Malraux est cumulable avec d'autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d'avantages fiscaux telles les Défiscalisations SCELLIER, BOUVARD, ROBIEN, BORLOO, ZRR, GIRARDIN… En revanche, pour un même local, un même appartement ou un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Malraux avec les autres incitations fiscales. Idem pour une même souscription de parts, un même contribuable ne peut pas bénéficier de la réduction d'impôt « Malraux » et de l'une des réductions d'impôt suivantes : - investissements locatifs de tourisme (CGI art. 199 decies E à 199 decies G) ; - investissements dans une résidence hôtelière à vocation sociale (CGI art. 199 decies I) ; - investissements réalisés outre-mer par les personnes physiques (CGI art. 199 undecies A).

Peut-on louer le bien Malraux à ses enfants ?

NON ! La location en loi Malraux ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Idem pour tous les ascendants ou les descendants des associés d'une SCI (non soumise à l'impôt sur les sociétés).

Peut-on démembrer le bien immobilier Malraux ? Usufruitier ? Nu propriétaire ?

NON, il n'est pas possible de démembrer le bien immobilier en loi Malraux. Le démembrement est prohibé dans le dispositif Malraux aussi bien pour les particuliers que pour les SCI. La réduction d'impôt en loi Malraux n'est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectué par l'administration fiscale lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement en loi Malraux résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement malraux s'engage à respecter les engagements de location.

L'achat en indivision d'un bien en loi Malraux est il possible ?

OUI !! Dans le cadre du régime Malraux, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.

Est ce que je peux investir en SCI en loi Malraux ?

OUI !! Mais la Société Civile Immobilière ne doit pas être soumise à l'Impôt sur les Sociétés et le contribuable bénéficie uniquement de la réduction d'impôt sur sa quote-part au sein de la SCI. Les associés de la société s'engagent à conserver leurs parts jusqu'au terme de l'engagement de location de 9 ans.

Comment se calcule la plus value immobilière dans un Investissement en loi Malraux ?

Lors de la revente d'un appartement en défiscalisation loi Malraux c'est le régime des plus values immobilières qui s'applique. Toutefois, les travaux de restauration ou de rénovation n'entre pas dans le calcul. En effet, le coût et les dépenses de travaux ayant déjà bénéficiés des réductions d'impôts, il est impossible de les ajouter au prix du foncier qui diminuerait d'autant la plus value immobilière. Aussi et pour une optimisation fiscale, il est préférable de conserver le bien immobilier en loi Malraux le plus longtemps possible. Cependant, si la vente s'est conclue dans le cadre d'une VIR (voir ci-contre) alors, le prix de revient de l'appartement est calculé travaux compris. Le montant de l'impôt sur la plus value est donc considérablement minoré.

La loi Malraux entre t'elle dans le calcul du plafond global des niches fiscales ?

La défiscalisation Malraux entre dans le plafond des niches fiscales et l'avantage global accordé à un foyer grâce aux incitations et dispositifs fiscaux ne peut excéder 18 000 € + 6 % du revenu imposable. Ce plafond vient donc s'ajouter au plafond loi Malraux déjà existant de 30 000 € par an de réduction grâce aux travaux déductibles. C'est le plafond des niches fiscales qui prime sur l'avantage en loi Malraux. Exemple : 36 000 € de plafond des niches fiscales (18 000 + 6 000) < 30 000 (travaux 100 000 €) = 24 000 maximum.

Comment se passe la déclaration d'un investissement en loi Malraux auprès des impôts ?

Depuis la réforme 2009 de la Loi Malraux, la déclaration fiscale malraux se fait sur un feuillet 2044 spéciale et se reporte sur la 2042. Il faut ajouter la copie du bail et l'autorisation préfectorale spéciale des travaux, ainsi que le visa de l'architecte des bâtiments de france. En revanche, il a noté que les dépenses effectivement retenues pour la réduction d'impôt en loi malraux ne peuvent faire l'objet d'aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers (CGI art. 199 tervicies-V, 2e al. nouveau). Les Conseillers en Gestion de Patrimoine qui commercialisent des opérations en loi Malraux assistent couramment leurs clients pour ces démarches et évite ainsi aux investisseurs d'être potentiellement requalifiés fiscalement.

Quels sont les logements éligibles au dispositif Malraux ?

Une opération loi Malraux ne se fait pas n'importe où. L'investissement en immobilier loi Malraux doit être situé soit dans un Périmètre préservé (Secteur Sauvegardé), soit dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP). Les dépenses prises en compte à partir de 2009 sont celles supportées en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti : - pour les locaux d'habitation ou pour des locaux destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage, - pour des locaux affectés à un usage autre que l'habitation (ex : des murs de boutique en pied d'immeuble), ce qui est nouveau.

 

Téléchargements

▶ Zonage Malraux

▶ Texte de la loi Malraux

Loi Malraux immobilier