Face aux interdictions progressives de louer les passoires thermiques, investir dans l'immobilier ancien peut sembler risqué. La loi Malraux retourne pourtant cette contrainte à l'avantage de l'investisseur : en imposant une restauration complète de l'immeuble, elle permet d'atteindre un DPE performant — tout en ouvrant droit à une réduction d'impôt allant jusqu'à 30 % du montant des travaux.
Le DPE, nouveau risque de l'immobilier ancien
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, les logements les plus énergivores sont progressivement exclus du marché locatif. Les biens classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis janvier 2025. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Pour un propriétaire de biens anciens non rénovés, l'équation est déjà difficile aujourd'hui — et elle ne fera que se resserrer dans les années à venir.
C'est précisément là qu'intervient la loi Malraux.
La restauration Malraux : un remède structurel aux passoires thermiques
Contrairement à un simple rafraîchissement, le dispositif Malraux impose une restauration complète de l'immeuble, supervisée par un Architecte des Bâtiments de France (ABF). Selon le programme de travaux validé, cette intervention comprend le plus souvent :
- L'isolation thermique par l'intérieur, dans le respect des contraintes patrimoniales
- Le remplacement des menuiseries par du double vitrage haute performance à l'ancienne
- La modernisation des systèmes de chauffage et de ventilation
Résultat : un bien classé F ou G avant travaux permet d'atteindre un DPE B ou C dans la grande majorité des cas. L'investisseur se prémunit ainsi non seulement des interdictions actuelles, mais aussi des restrictions à venir pour les décennies suivantes.
Malraux vs déficit foncier : pourquoi le Malraux l'emporte en 2026
Le déficit foncier permet également de déduire des travaux de rénovation, mais avec des plafonds bien plus limités. La loi Malraux offre une tout autre dimension :
Puissance fiscale. La réduction peut atteindre 120 000 € au total (400 000 € de travaux × 30 %), et elle s'applique en dehors du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an — un avantage décisif pour les contribuables fortement imposés.
Attractivité locative. En 2026, les locataires des centres historiques exigent à la fois le charme de l'ancien et le confort thermique du neuf. Un bien Malraux rénové coche toutes ces cases, dans des adresses où l'offre reste structurellement rare.
Sécurité réglementaire. En engageant une restauration complète sous le régime Malraux, l'investisseur se met à l'abri des restrictions actuelles et prévisibles de mise en location, quelle que soit l'évolution future de la réglementation énergétique.
Les villes où investir en Malraux en 2026
Tous les Sites Patrimoniaux Remarquables ne se valent pas en termes de tension locative. Les marchés les plus solides actuellement :
Villes moyennes à fort patrimoine : Bourges, Orléans, Nîmes — des marchés accessibles, avec une demande locative stable et peu de concurrence entre programmes.
Métropoles historiques : le Vieux Lyon, l'hypercentre de Bordeaux, le quartier historique de Rennes — des adresses premium, avec des valeurs patrimoniales élevées et une liquidité forte à la revente.
Ce qu'il faut retenir
La loi Malraux est l'un des rares dispositifs fiscaux à transformer simultanément la contrainte DPE en opportunité, offrir une réduction d'impôt hors plafond, et positionner l'investisseur sur des actifs patrimoniaux à forte valeur de rareté. En 2026, dans un marché locatif de plus en plus sélectif, c'est un avantage considérable.
La rénovation énergétique en zone sauvegardée requiert l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France. C'est la garantie d'une restauration qui respecte l'identité du bâtiment tout en y intégrant les standards du confort moderne.
